หลังคา กันสาด รุกล้ำไปในที่ดินของผู้อื่น แก้ปัญหาอย่างไรดี ?

เมื่อมีการสร้างโรงเรือน หรือสร้างบ้าน แล้วปรากฏว่าต่อมามีส่วนใดส่วนหนึ่งของโรงเรือน หรือบ้านได้รุกล้ำเลยที่ดินของตนเอง เข้าไปในที่ดินของผู้อื่น หากเป็นเช่นนี้จะแก้ปัญหาอย่างไร ? ต้องถึงขั้นรื้อถอนบ้านหลังนั้นออกให้หมดเลยหรือไม่ ?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 “ บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้”

“การรุกล้ำ” หมายถึง ส่วนใดส่วนหนึ่งของโรงเรือนที่เป็นส่วนน้อย ได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น (แต่ถ้าเป็นการสร้างโรงเรือนและส่วนใหญ่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นเป็นส่วนใหญ่ อย่างนี้ไม่ใช่กรณีตามมาตรา 1312 )

“การสร้างโรงเรือนรุกล้ำ” ตามมาตรานี้ นอกจากหมายถึงตัวโรงเรือนแล้ว ยังคงหมายรวมถึง ส่วนอื่นๆของโรงเรือนแม้ไม่ติดอยู่กับที่ดิน เช่น นอกชาน หลังคา บันได หรือส่วนใดส่วนหนึ่งที่ติดอยู่กับตัวโรงเรือนนั้น ทั้งนี้ผู้ที่สร้างโรงเรือนที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ยังคงต้อง “สุจริต” ด้วย จะสุจริตหรือไม่นั้นต้องพิจารณาตอนที่สร้างโรงเรือนว่ารู้หรือไม่รู้ว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น และความสุจริตต้องมีอยู่จนกระทั่งได้สร้างโรงเรือนนั้นเสร็จแล้ว

ผลของการที่สร้าง โรงเรือนรุกล้ำไปในที่ดินของบุคคลอื่นโดย ตามมาตรา 1312 แบ่งได้เป็น 2 กรณี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าผู้สร้างโรงเรือนนั้น สุจริตหรือไม่

๑. โดยหากการสร้างโรงเรือนนั้น ผู้สร้างโรงเรือนที่รุกล้ำสุจริต ผู้สร้างโรงเรือนเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น และยังได้สิทธิในการไปจดทะเบียนภาระจำยอม ซึ่งเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้ รวมทั้งผู้รับโอนที่ดินที่ถูกรุกล้ำคนต่อมาด้วย จะอ้างว่าตนเป็นบุคคลภายนอกเพื่อจะไม่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่เจ้าของโรงเรือนที่รุกล้ำไม่ได้

ในกรณีของเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิที่จะเรียกให้เจ้าของโรงเรือนนั้นใช้เงินอันเป็นค่าใช้ที่ดินที่ดินให้แก่ตน โดยอาจะเรียกร้องให้เจ้าของโรงเรือนที่รุกล้ำใช้เงินเป็นคราวๆ (รายเดือน , รายปี) หรืออาจจะใช้ให้ใช้เงินในครั้งเดียวก็ได้ แล้วแต่จะตกลงกัน

คำพิพากษาฎีกาที่ 741/2505

ปลูกสร้างเรือนในที่ดินของตน ตัวเรือนไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ชายคาได้รุกล้ำเข้าไปโดยสุจริตนั้น ย่อมเป็นการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ไม่ใช่ มาตรา 1341 เพราะมาตรา 1341 หมายถึง ทำหลังคาหรือการปลูกสร้างอย่างอื่นโดยมิได้รุกล้ำที่ดินของคนอื่น แต่เมื่อฝนตกน้ำฝนได้ไหลลงไปยังที่ดินหรือทรัพย์สินของผู้อื่นซึ่งอยู่ติดต่อกันมาตรา 1312 เป็นบทบัญญัติพิเศษบังคับแก่เจ้าของที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของขณะมีการปลูกสร้างหรือเป็นผู้รับโอนในเวลาต่อมา เจ้าของโรงเรือนมีสิทธิขอให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้โดยไม่ต้องรอจนเกิน 10 ปี

คำพิพากษาฎีกาที่ ฎีกา1298/2533

เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างตึกพร้อมกันสาด แล้วได้แบ่งแยกเป็นแปลง ๆ ขาย ทำให้กันสาดที่สร้างในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง จำเลยซื้อตึกซึ่งมีกันสาดอยู่แล้ว ส่วนโจทก์ซื้อที่ดินในสภาพที่มีกันสาดดังกล่าวรุกล้ำ ดังนี้กันสาดที่รุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ซึ่งเป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้น แต่ต้องเสียค่าใช้ที่ดินแก่เจ้าของที่ดิน เมื่อจำเลยมิได้เป็นผู้สร้าง จึงไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 4 มาใช้บังคับคืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งซึ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก ฉะนั้นจำเลยย่อมมีสิทธิใช่ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะกันสาดที่รุกล้ำเข้าไปได้ ส่วนโจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อกันสาด คงมีสิทธิเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่โจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับในส่วนนี้ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้ได้

๒. โดยหากการสร้างโรงเรือนนั้น ผู้สร้างโรงเรือนที่รุกล้ำไม่สุจริต เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะเรียกให้ผู้สร้างโรงเรือนรื้อถอนโรงเรือนออกไป และให้ผู้สร้างทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6383/2539

เมื่อจำเลยทั้งสามไม่พบหลักเขตที่ดินด้านที่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองก่อนหรือขณะทำการก่อสร้างอาคาร จำเลยทั้งสามก็ไม่เคยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตที่ดินหรือแจ้งแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงให้ไประวังแนวเขตที่ดิน การที่จำเลยทั้งสามปลูกสร้างอาคารถาวรลงในที่ดินของตนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จึงเป็นการกระทำโดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงและถือว่าไม่สุจริต

ทั้งนี้การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยไม่สุจริตนี้ เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากผู้ปลูกสร้าง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 351/2517

การที่บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตหรือไม่สุจริตตามความหมายแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 วรรคแรก และวรรค 2 นั้น หมายถึงการที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนหรือเป็นที่ดินของผู้อื่นที่ตนมีสิทธิสร้างโรงเรือนได้หรือไม่ หากสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนหรือเป็นของผู้อื่นที่ตนมีสิทธิสร้างโรงเรือนได้ ก็เป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่ถ้าสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปโดยทราบอยู่แล้วว่าที่ดินที่ตนสร้างรุกล้ำเข้าไปนั้นไม่ใช่ของตนหรือของผู้อื่นที่ตนมีสิทธิสร้างโรงเรือนได้แล้วก็เป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต

ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อจำเลยปลูกสร้างตึกของจำเลยสุดเขตที่ดินของจำเลยแล้วยังมีที่ว่างระหว่างตึกของจำเลยกับตึกของโจทก์ประมาณ 3 เซนติเมตร และจำเลยทราบแล้วว่าที่ว่างดังกล่าวเป็นที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยก็ยังฉาบปูนผนังตึกของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์จนจดผนังตึกของโจทก์ ดังนี้ ย่อมถือว่าจำเลยสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรค 2 โจทก์มีสิทธิฟ้องให้จำเลยรื้อถอนตึกของจำเลยส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ออกจากที่ดินของโจทก์ได้

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954