หลายๆท่าน ที่คิดจะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นที่พักอาศัย หรือในเรื่องธุรกิจ มักจะเคยอ่านเจอข้อความไม่ว่าจะทั้งในสัญญาจะซื้อจะขาย หรือตามที่ต่างๆในคอนโดมิเนียม มักจะปรากฏคำว่า “ อาคารชุด “ “ทรัพย์ส่วนบุคคล” และ “ทรัพย์ส่วนกลาง” ซึ่งหลายท่านยังไม่เข้าใจว่าแต่ละอย่างนั้นแตกต่างกันอย่างไร วันนี้เราจะพาท่านมาทำความรู้จักความหมาย ที่ควรรู้ก่อนที่ท่านจำการซื้อ หรือเข้าอยู่ในคอนโดต่างๆ

ดังนั้น จึงต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับความหมายของ “อาคารชุด” ก่อน ซึ่งกฎหมายได้ บัญญัติให้นิยามความไว้ว่า

“อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

จากความหมายดังกล่าว จะเห็นได้ว่า อาคารชุดนั้น เป็นอาคารที่มีลักษณะของการถือ กรรมสิทธิ์หลายคน แต่ละคนสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยในส่วนของกรรมสิทธิ์ที่ ถือแยกออกมาได้นั้น ประกอบด้วย

1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และ

2. กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

ดังนั้น อาคารชุดจึงมีลักษณะของการอยู่ร่วมกันในอาคาร แต่มีแต่ละส่วนแยกเป็นหน่วยหรือ unit (ยูนิต) เป็นส่วนบุคคล และมีทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งใช้ประโยชน์ร่วมกัน และเจ้าของกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์ส่วนบุคคลมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามส่วน bioecom

– เกี่ยวกับความหมายของทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางนั้น กฎหมายก็บัญญัติให้นิยาม ความหมายไว้ด้วยว่า

“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือ ที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

จากนิยามความหมายของทั้งสองส่วนจะเห็นได้ว่า ห้องชุดและสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายนั้น เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ดังนั้น นอกเหนือจากส่วนที่เป็นทรัพย์ ส่วนบุคคลก็เป็นทรัพย์ส่วนกลาง กล่าวคือ เป็นที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อ ใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ทุกคนมีสิทธิได้รับประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่ง ในกรณีนี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๔ มาตรา ๑๕ ได้บัญญัติเกี่ยวกับทรัพย์สินต่าง ๆ ที่ให้ ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ระบบต่าง ๆ ที่ตั้งสำนักงาน ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ ร่วมกัน งจะได้กล่าวถึงต่อไป

ตัวอย่างของทรัพย์ส่วนบุคคล เช่น รถยนต์ส่วนตัว ที่ดินที่จัดไว้สำหรับ สวน ปลูก ดอกไม้ โรงเก็บรถยนต์ส่วนตัว เป็นต้น ซึ่งการจัดการใช้ประโยชน์นั้น เจ้าของห้องชุดมีสิทธิใช้ทรัพย์ ส่วนบุคคลอย่างปกติ แต่ต้องไม่กระทบกระเทือนต่อโครงสร้างหรือเกิดความเสียหายต่อตัวอาคาร ห้ามทำาการค้า ตลอดจนอื่น ๆ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๔๙๕/๒๕๔๐ แม้ในสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุพื้นที่ห้องชุดไว้ ๒๖.๕ ตารางเมตร แต่เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ ให้คำนิยาม “ทรัพย์สินส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุด แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้ แต่ละราย และให้คำนิยาม “ห้องชุด” หมายความว่าส่วนของอาคารชุด เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน ๕.๒๘ ตาราง เมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดที่จำเลยสร้าง เสร็จซึ่งมีเนื้อที่ ๑๔.๕๗ ตารางเมตร จึงถูกต้องตามสัญญาซื้อขายแล้ว

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @closelawyercmi

หรือ คลิก https://lin.ee/Zu2JmNU