แต่ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจความหมายของเงินกันก่อนนะครับ !!

        1. #เงินจอง คือ เงินที่จ่ายให้ ก่อนวันทำสัญญา(เงินมัดจำ) เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จะขาย

        2. #เงินทำสัญญา คือ เงินที่จ่ายให้ ในวันทำสัญญา(เงินมัดจำ) เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย

        3. #เงินดาวน์ คือ เงินที่จ่ายให้เป็นงวดๆ หลังวันทำสัญญา เพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนก่อนถึงกำหนดวันซื้อขาย เงินจอง เงินทำสัญญา เป็นเงินที่มอบให้แก่กันไว้ อันมีลักษณะเป็น “มัดจำ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 เว้นแต่สัญญาจะเขียนกำหนดไว้ว่าเป็นการวางเงินไว้เพื่อประโยชน์อย่างอื่น ซึ่งหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ส่วนที่เหลือ ผู้จะขายย่อมมีสิทธิริบเงินเหล่านี้ได้ในฐานะที่เป็นมัดจำได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 ส่วนเงินดาวน์ ไม่ใช่มัดจำ เพราะมิใช่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาได้ให้ต่อกันไว้ในวันทำสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 แต่ถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาทรัพย์สินเท่านั้น

 

        ดังนั้น หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ผู้จะขายย่อมไม่มีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้ เว้นแต่ในกรณีสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อสัญญาระบุไว้เป็นอย่างอื่น เช่น ระบุในสัญญาทำนองว่า “…หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินดาวน์…” กรณีดังกล่าว ย่อมทำให้เงินในส่วนนี้กลายเป็น “เบี้ยปรับ” ที่ผู้จะขายมีสิทธิริบได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 แต่หากสูงเกินส่วนศาลก็สามารถปรับลดได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ทั้งนี้ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3301/2547 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3301/2547 โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าบ้านและค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าวต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้

 

        อย่างไรก็ตาม ผู้เขียนเห็นว่า หากสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด มีข้อความระบุไว้ในทำนองว่า ในกรณีผู้จะซื้อผิดนัดการชำระเงิน ผู้จะซื้อยินยอมให้ผู้จะขาย ทำการยกเลิกสัญญาได้ทันที และยอมให้ผู้จะขายริบเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระมาแล้วทั้งหมด” หรือ “หากผู้จะซื้อผิดนัดงวดใดงวดหนึ่งถือว่าผู้จะซื้อผิดสัญญาทั้งหมดยอมให้ผู้จะขายริบเงินทำสัญญาและเงินจองและเงินดาวน์ที่ได้ชำระไว้แล้วทั้งหมด” นั้น ข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าวถือเป็นข้อสัญญาที่กำหนดแตกต่างออกไปจากประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 สัญญาส่วนดังกล่าวไม่ได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อห้องชุดสัญญา ส่วนนี้จึงไม่มีผลใช้บังคับ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 ข้อตกลงในสัญญาทั้งสองดังกล่าว ถือได้ว่าเป็นข้อสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจหรือในสัญญาสำเร็จรูปที่มีลักษณะหรือมีผลให้คู้สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องรับผิดหรือรับภาระมากกว่าที่กฎหมายกำหนด เข้าลักษณะเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและมีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 วรรคหนึ่งและวรรคสาม(2) ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายที่มีข้อกำหนดในลักษณะดังกล่าว จึงไม่มีผลบังคับ เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและเมื่อสัญญาเลิกกัน หนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นอันเลิกกัน หนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายย่อมระงับลง เป็นเหตุให้ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายต่างฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมดังที่เป็นอยู่ ผู้จะขายจึงไม่มีสิทธิยึดหน่วงเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายไว้ได้และต้องคืนเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนมายังผู้จะซื้อ ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

 

        ดังนั้นแล้ว ผู้เขียนจึงเห็นว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรหรืออาคารชุด เจ้าของโครงการในฐานะผู้จะขาย ย่อมไม่มีสิทธิ์ริบเงินดาวน์ของผู้จัดซื้อ ถึงแม้จะมีข้อกำหนดให้ผู้จัดซื้อมีสิทธิ์ริบเงินดาวน์ในส่วนนี้ได้ โดยกำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีที่ผู้จัดซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้จะขายคงมีสิทธิ์ริบได้เพียงเงินจอง เงินทำสัญญา อันถือเป็นเงินมัดจำ เท่านั้น แต่อย่างไรก็ดี ในประเด็นดังกล่าวนี้ยังไม่เคยมีปัญหาขึ้นไปสู่ศาลฎีกา จึงยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยในประเด็นข้อกฎหมายที่ผู้เขียนได้อธิบายและให้ความเห็นไว้ข้างต้น

 

#สำหรับเงินทำสัญญา แม้จะถือเป็นเงินมัดจำ ซึ่งทางโครงการมีสิทธิริบก็ตาม แต่หากมัดจำนั้นสูงเกินส่วน ตามพระราชบัญญัติข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติให้อำนาจศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง ทั้งนี้ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10115/2556 (ฟ้องเรียกคืนได้ ส่วนจะได้คืนเท่าไหร่ เป็นดุลพินิจของศาลที่จะกำหนดให้)

 

        คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10115/2556 คดีนี้จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โดยโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาเนื่องจากไม่สามารถหาเงินมาชำหนี้ส่วนที่เหลือแก่จำเลยได้ และเงินจำนวน 50,000 บาทที่จำเลยวางไว้ในวันทำสัญญาจองและเงินจำนวน 238,000 บาท ที่จำเลยวางไว้ให้แก่โจทก์ในวันสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีลักษณะเป็นเงินมัดจำ เมื่อโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบส่วนนี้ได้ ส่วนเงินที่โจทก์ชำระ ได้ให้แก่จำเลยอีก 2 งวด งวดละ 238,500 รวมเป็นเงิน 477,000บาท นั้นมิใช่มัดจำเนื่องจากเป็นเงินที่โจทก์ชำระหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว จึงถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาค่าบ้านและที่ดินเงินส่วนนี้จึงถือเป็นเงินดาวน์ไม่ใช่เงินมัดจำแต่อย่างไรก็ดีตามสัญญามีข้อกำหนดให้จำเลยมีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้ได้หากโจทก์ผิดสัญญา เงินดาวน์ส่วนนี้จึงถือเป็นเบี้ยปรับที่จำเลยมีสิทธิริบจากโจทก์เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่อย่างไรก็ตาม แม้จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 238,000 บาท และเบี้ยปรับจำนวน 477,000 บาท ได้ดังกล่าว แต่ในส่วนของมัดจำหากมีกรณีต้องริบและมัดจำนั้นสูงเกินส่วน ตามพระราชบัญญัติข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติให้อำนาจศาลลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง ซึ่งกฎหมายดังกล่าวเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142(5) ส่วนเบี้ยปรับนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 383 ได้ให้อำนาจศาลในการปรับลดอยู่แล้ว ซึ่งเมื่อได้คำนึงถึงทางได้เสียหายทุกอย่างของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่าที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยมีสิทธิรับมัดจำและเบี้ยปรับรวมเป็นเงิน 150,000 บาท นั้นเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

 

1) #เงินจอง #เงินทำสัญญา ถือเป็นมัดจำ โครงการมีสิทธิริบได้ แต่หากสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจปรับลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง ดังนั้น เวลายื่นฟ้อง เราจะฟ้องเรียกเงินค่าทำสัญญาคืนด้วย เพื่อให้ศาลใช้ดุลพินิจในการกำหนดความเสียหายให้ ส่วนจะได้คืนมากน้อยเท่าไหร่ ก็ขึ้นอยู่ที่ดุลพินิจของศาล 2) #เงินดาวน์ #ฟ้องเรียกคืนได้ทุกกรณี

a. กรณีแรก หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดข้อตกลงไว้ว่า “หากฝ่ายผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ให้ถือว่าเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมดเป็นค่าเสียหาย และโครงการมีสิทธิริบได้” กรณีเช่นนี้ สามารถฟ้องเรียกคืนเงินดาวน์ได้เต็มจำนวน

b. กรณีที่สอง หากสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดไว้ทำนองว่า “…หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินดาวน์…” กรณีดังกล่าว ศาลอาจวินิจฉัยเป็น 2 กรณี คือ

1. วินิจฉัยว่า เงินดาวน์ ถือเป็น “เบี้ยปรับ” โครงการมีสิทธิริบได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญา แต่หากสูงเกินส่วนศาลก็สามารถปรับลดได้ กรณีเช่นนี้ สามารถฟ้องเรียกคืนเงินดาวน์ได้ ส่วนจะได้เต็มจำนวนหรือได้บางส่วน ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของศาล

2. วินิจฉัยว่า ข้อกำหนดในสัญญาที่ให้ผู้จะขายมีสิทธิ์ริบเงินดาวน์ได้ หากผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ใช้บังคับไม่ได้ ผู้จะขายย่อมไม่มีสิทธิ์ริบเงินดาวน์ของผู้จัดซื้อ ต้องคืนเงินดาวน์ให้ผู้จะซื้อทั้งหมด

3) ใครก็ตามที่ถูกพวก Development หลอกให้เข้ามาลงทุน โดนหลอกให้ลงทุนซื้อยกชั้น ฟ้องเรียกเงินคืนได้

4) ถ้าสัญญาระบุว่ายึดเงินได้ ริบเงินที่ชำระมาทั้งหมด ไม่ต้องใส่ใจ ฟ้องเรียก

 

บทความโดย ทนายนิค ทนายใกล้ตัว

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691, 095-9567735 , 02-0749954 หรือ หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @closelawyercmi

หรือ คลิก https://lin.ee/Zu2JmNU