ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดินนั้น ผู้ขายจำต้องส่งมอบที่ดินโดยปลอดภาระผูกพันผู้ซื้อสามารถเข้าครอบครองได้ทันที หากมีการรบกวนสิทธิผู้ขายมีหน้าที่ต้องกำจัดเหตุนั้นให้หมดไป

         โดยปกติแล้วการซื้อขายทรัพย์สินนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายต่างมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติต่อคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งอยู่หลายประการ ซึ่งหนึ่งในหน้าที่สำคัญข้อหนึ่งที่ผู้ขายต้องกระทำ คือ การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งได้ตกลงซื้อขาย โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 461  บัญญัติว่า “ ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อ ”  ซึ่งเห็นได้ชัดว่าเมื่อมีการบัญญัติไว้เช่นนี้ หน้าที่ในส่วนของการส่งมอบทรัพย์สินจึงเป็นหน้าที่ที่สำคัญยิ่งในเรื่องการซื้อขาย

        หากพูดถึงการซื้อขายทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น โดย มาตรา 456 บัญญัติให้ “ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ” กล่าวคือ หากเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน หรือ ที่ดิน ต้องนอกจากจะได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้วนั้น คู่สัญญาต้องนำการซื้อขายดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินด้วย ถึงจะถือว่าเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ชอบด้วยกฎหมาย

        เมื่อผู้ขายได้ทำการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินที่ได้ทำการซื้อขายแก่ผู้จะซื้อเสร็จเรียบร้อยแล้ว ภายหลังที่มีการทำสัญญาซื้อขายต่อกัน ปรากฏว่า ที่ดินหรือบ้านที่ได้ทำการซื้อขายนั้นเกิดปัญหา เช่น ที่ดินหรือบ้านดังกล่าวยังมีผู้อาศัยอยู่ กรณีเช่นนี้ถือว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นยังไม่สมบูรณ์จนผู้ขายหมดหน้าที่ จึงเป็นหน้าที่ของผู้ขายที่จะต้องทำตามหน้าที่ที่ได้ระบุไว้ใน มาตรา 461  ในการส่งมอบทรัพย์สินซึ่งซื้อขาย ผู้ขายที่ดินหรือบ้านเช่นว่านั้นจึงมีหน้าที่ที่จะต้องดำเนินการกับผู้ที่ได้อยู่หรืออาศัยในที่ดินหรือบ้านที่ทำการซื้อขายด้วย จึงจะถือว่าการซื้อขายนั้น “ เสร็จสมบูรณ์ ”

        อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2331/2516  หน้าที่ของจำเลยผู้ขายที่ดินและห้องแถว นอกจากจะต้องจดทะเบียนเพื่อให้การซื้อขายสมบูรณ์ มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังโจทก์ผู้ซื้อแล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์นั้นแก่โจทก์ โดยกระทำอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะเป็นผลให้ทรัพย์นั้นไปอยู่ในเงื้อมมือของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 461 และ 462 อีกด้วย หาใช่เพียงแต่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วก็ถือว่าผู้รับโอนได้เข้าครอบครองทรัพย์ทีเดียวโดยไม่ต้องมีการส่งมอบกันอีกไม่

       เมื่อมีการรบกวนขัดสิทธิปรากฏขึ้นก่อนที่จะมีการโอนต่อกันก็ย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ขายจะต้องขจัดเหตุนั้นให้หมดไปเสียก่อนจะบังคับให้โจทก์รับโอนไปทั้ง ๆ ที่การรบกวนขัดสิทธิดังกล่าวยังมีอยู่ไม่ได้ แม้จำเลยจะยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันให้แก่โจทก์ แต่เมื่อจำเลยปฏิเสธหน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์นั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะยังไม่ยอมรับโอนได้ และถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

        การที่จำเลยได้ตกลงไว้ล่วงหน้าในสัญญาว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งให้เป็นค่าเสียหายในกรณีที่ตนผิดสัญญา ย่อมถือว่าเงินค่าเสียหายจำนวนที่กำหนดไว้นั้นเป็นเบี้ยปรับ เมื่อจำเลยผิดนัดไม่สามารถชำระหนี้ให้แก่โจทก์ตามกำหนด โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกเอาจากจำเลยได้ตามข้อตกลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 และ 381 โดยโจทก์ไม่จำต้องนำสืบในเรื่องค่าเสียหาย

ปรึกษากฎหมายโทร📞 080-9193691,☎️ 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 ไลน์ @closelawyercmi