เป็นที่ทราบกันดีว่า การซื้อขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด อันเป็นทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์  มาตรา 456 บัญญัติว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย”

แต่ในการทำสัญญาซื้อขายบ้าน หรือที่ดิน อันเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น บางครั้งผู้ขายอาจให้ผู้ซื้อเข้าอาศัยก่อนที่จะได้ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในบ้าน หรือที่ดินไปพลางก่อน เพราะอาจติดขัดในประการใดประการหนึ่ง หรืออาจเป็นเพราะความไว้เนื้อเชื่อใจของผู้ซื้อและผู้ขายที่มีต่อกัน

ปัญหาจะไม่เกิด หากสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อขายจ่ายเงินตกลงกัน หรือได้ปฏิบัติตามสัญญาที่ได้ตกลงกันไว้ครบถ้วน แต่บางครั้งสิ่งที่เรามุ่งหวังก็ไม่ได้เป็นเช่นอย่างที่มุ่งหวังไว้ เมื่อผู้ซื้อไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายได้ แต่ตัวผู้ซื้อได้เข้าอาศัยในบ้านที่ได้ซื้อขายแล้ว แล้วแบบนี้ต้องทำเช่นไร

เมื่อเป็นเช่นนี้ ต้องกล่าวเตือนไปยังผู้ขายที่เกิดปัญหากรณีผู้ซื้อไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายที่ได้ตกลงกันไว้ ผู้ขายต้องใช้สิทธิทางศาลเท่านั้น กล่าวคือ ต้องฟ้องขับไล่ผู้ซื้อที่ไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวาลทั้งหมดออกจากบ้านหรือที่ดินที่ได้อนุญาตให้ผู้ซื้อเข้าอยู่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ หากผู้ขายได้ทำการบังคับให้ผู้ซื้อหรือกระทำการใดๆ ให้ผู้ซื้อออกจากที่ดินหรือบ้านด้วยตนเอง โดยไม่ได้ใช้สิทธิทางศาล เช่น กรณีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6894/2544 ที่ผู้ขายได้ตัดโซ่คล้องกุญแจของผู้ซื้อที่ได้ใช้ปิดประตูบ้าน จากคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าว ผู้ขายมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358 “ ความผิดทำให้เสียทรัพย์ ”

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6894/2540         โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพร้อมบ้านพิพาท เนื่องจากโจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน และจำเลยยินยอมส่งมอบการครอบครองที่ดินพร้อมบ้านพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันทำสัญญา ดังนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิอยู่ในที่ดินพร้อมบ้านพิพาทโดยชอบ หากจำเลยเห็นว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพร้อมบ้านพิพาทต่อไป ก็เป็นกรณีที่โจทก์จำเลยโต้แย้งสิทธิกันในทางแพ่ง จำเลยชอบที่จะดำเนินการตามกฎหมายเพื่อรักษาสิทธิของตน จำเลยจึงไม่มีอำนาจโดยพลการที่จะตัดโซ่คล้องกุญแจที่โจทก์ใช้ปิดประตูหน้าบ้านออกแล้วใช้กุญแจของจำเลยคล้องแทนทำให้โจทก์เข้าบ้านไม่ได้ การกระทำของจำเลยดังกล่าวเป็นการรบกวนการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทของโจทก์โดยปกติสุขตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ทั้งกุญแจพร้อมโซ่ที่จำเลยใช้ให้ช่างทำกุญแจตัดออกเป็นกุญแจของโจทก์ การที่จำเลยใช้ให้ช่างทำกุญแจพร้อมโซ่ของโจทก์จนเสียหายไร้ประโยชน์ย่อมเป็นความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358

ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358  ผู้ใดทำให้เสียหาย ทำลาย ทำให้เสื่อมค่าหรือทำให้ไร้ประโยชน์ ซึ่งทรัพย์ของผู้อื่นหรือผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย ผู้นั้นกระทำความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ปรึกษากฎหมายโทร📞 080-9193691,☎️ 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 ไลน์ @closelawyercmi