ทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ต่อมาเมื่อโครงการสร้างเสร็จปรากฏว่าห้องมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิบอกปัดไม่รับห้องได้

        ตามกฎหมายแล้วหากเนื้อที่อสังหาริมทรัพย์น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาไม่เกินร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน เว้นแต่ผู้ซื้อจะแสดงให้เห็นว่าถ้าตนทราบก่อนแล้วคงไม่ได้เข้าทำสัญญานั้น แต่หากเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละ 5 กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ซื้อว่าบอกปัดไม่ยอมรับหรือจะยอมรับไว้และใช้ราคาตามส่วนตามแต่จะเลือก

        แต่บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ไม่ใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงยกเว้นไม่ให้นําประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 มาใช้บังคับได้ อย่างไรก็ตามคู่สัญญาก็ต้องแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งและระบุไว้ในสัญญาด้วย

        ดังนั้น หากท่านเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ต่อมาเมื่อโครงการสร้างเสร็จปรากฏว่าห้องมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญาเกินกว่าร้อยละ 5 และไม่ได้ตกลงยกเว้นไม่ให้นําประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 มาใช้บังคับ ท่านในฐานะผู้ซื้อมีสิทธิบอกปัดไม่รับห้องได้

       คำพิพากษาฎีกาที่ 7983/2561

       บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 466 หมายความว่า หากเนื้อที่อสังหาริมทรัพย์น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาไม่เกินร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วนเว้นแต่ผู้ซื้อจะแสดงให้เห็นว่าถ้าตนทราบก่อนแล้วคงมิได้เข้าทำสัญญานั้น แต่หากเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้า กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ซื้อว่าบอกปัดไม่ยอมรับหรือจะยอมรับไว้และใช้ราคาตามส่วนตามแต่จะเลือก แม้บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 466 จะไม่ใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงยกเว้นไม่ให้นํา ป.พ.พ. มาตรา 466 มาใช้บังคับได้ก็ตามแต่คู่สัญญาก็ต้องแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งและระบุไว้ในสัญญา

        สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาททั้งสิบระหว่างโจทก์กับจําเลยระบุว่า ในกรณีที่อาคารชุดยังดำเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุในสัญญา คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดตามส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่กำหนดในข้อ 3.1 และให้นําราคาห้องชุดส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงไปเพิ่มหรือลดลงจากราคาห้องชุดตามข้อ 3.1 และจำนวนเงินที่ต้องชําระตาม ข้อ 4.2 ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการระบุไว้เป็นการทั่วไป ไม่ได้ยกเว้นบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 466 ไว้โดยชัดแจ้งว่า ผู้ซื้อจะไม่ยกเรื่องเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้าขึ้นไปเป็นข้ออ้างบอกปัดไม่ยอมรับ ไม่ถือว่าข้อตกลงดังกล่าว ยกเว้นไม่ให้นํา ป.พ.พ. มาตรา 466 มาใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ห้องชุดพิพาททั้งสิบมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิ ที่จะเลือกว่าจะบอกปัดไม่รับเสียหรือจะรับเอาไว้ และใช้ราคาตามส่วนตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง ซึ่งการที่โจทก์จะใช้สิทธิในทางใดย่อมเป็นไปตามอำเภอใจของโจทก์และเป็นธรรมดาอยู่เองที่โจทก์จะเลือกในทางที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่โจทก์ ซึ่งไม่มีบทกฎหมายใดห้ามมิให้โจทก์กระทำเช่นนั้น ดังนั้น ที่โจทก์ซื้อห้องชุดจากจําเลย 33 ห้อง โจทก์รับโอนไปแล้ว 14 ห้อง และขายให้ผู้อื่นไปแล้ว ซึ่งทุกห้องก็มีเนื้อที่มากกว่าที่ระบุในสัญญา เหตุที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนห้องชุดพิพาทเพราะโจทก์ยังขายห้องชุดพิพาทให้ผู้อื่นไม่ได้นั้น ก็ไม่เป็นเหตุให้โจทก์จะบอกปัดไม่รับห้องชุดพิพาทไม่ได้ และไม่ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก

        อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

ปรึกษากฎหมายโทร📞 080-9193691,☎️ 02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 ไลน์ @closelawyercmi