การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น หากเช่ากันเกิน 3 ปี จำต้องจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงาน รวมถึงการทำ สัญญาเช่า ครั้งละ 3 ปี แต่ทำไว้ 10 ฉบับ ก็ถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี
การเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปีนั้น หากมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย จะฟ้องร้องบังคับในข้อสัญญาภายหลังจากที่พ้นกำหนดระยะเวลา 3 ปี มิได้เพียงแต่บังคับกันได้ภายในระยะเวลา 3 ปี เท่านั้น หากมีการผิดสัญญาอย่างหนึ่งอย่างใด สัญญาดังกล่าวย่อมหมดสิทธิเรียกร้องต่อกัน เนื่องจากถือเป็นสัญญาที่ไม่มีสภาพบังคับกันตามกฎหมาย การไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานภายหลังจากที่ได้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อกันไปแล้ว ย่อมมีค่าปรับตามมาด้วยคิดเป็นเปอร์เซ็นจากมูลค่าการเช่าตาม สัญญาเช่า หากไม่อยากถูกปรับและกลัวว่าในอนาคตจะถูกผิดสัญญา มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมาย
อ้างถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3 ปีติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว ดังนี้ การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้
“ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลงจากจำเลยกำหนดเวลาเช่ากัน 30 ปีนับตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน 2530 สัญญาเช่าได้ทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์เช่าที่ดินมาเป็นเวลา 4 ปีเศษ แล้วมาฟ้องคดีนี้ปัญหาวินิจฉัยมีว่า สัญญาเช่าที่ดินท้ายฟ้องมีผลบังคับกันได้เพียงใดโดยโจทก์ฎีกาว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเช่ากัน30 ปี มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายหลังจากที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้วต่อมาจำเลยไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ เห็นว่า แม้หากจะฟังข้อเท็จจริงได้ว่า จำเลยเคยตกลงจะไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้โจทก์ในภายหลังตามที่โจทก์ฎีกาก็ตาม แต่สัญญาเช่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องมีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่าโจทก์จะบังคับไม่ประสงค์จะจดทะเบียนการเช่าที่ดินมาแต่ต้นโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
ปรึกษากฎหมายโทร
080-9193691 ,
02-0749954
080-9193691 , 02-0749954หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @closelawyercmi
หรือ คลิก https://lin.ee/Zu2JmNU
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น หากเช่ากันเกิน 3 ปี จำต้องจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงาน รวมถึงการทำสัญญาเช่าครั้งละ 3 ปี แต่ทำไว้ 10 ฉบับ ก็ถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี