สัญญาขายฝากพลิก! ได้เงินไม่ครบ ศาลฎีกาชี้เป็นโมฆะ เพิกถอนได้! (วิเคราะห์คำพิพากษาฎีกาที่ 978/2567)

สัญญาขายฝาก หนึ่งในเครื่องมือทางการเงินที่ได้รับความนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนอย่างรวดเร็ว โดยนำอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียมมาเป็นหลักประกัน แต่ในความสะดวกนั้นแฝงไปด้วยความเสี่ยงที่หลายคนอาจคาดไม่ถึง โดยเฉพาะกรณี “ได้เงินไม่ครบ” ตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งล่าสุด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 978/2567 ได้สร้างบรรทัดฐานใหม่ที่สำคัญและเป็นคุณอย่างยิ่งต่อผู้ขายฝาก โดยวินิจฉัยว่ากรณีดังกล่าวถือเป็นการ “สำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม” ส่งผลให้สัญญาขายฝากตกเป็น “โมฆะ” และผู้ขายฝากสามารถฟ้องร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการขายฝากนั้นได้
บทความนี้จะเจาะลึกถึงประเด็นกฎหมายดังกล่าว พร้อมถอดบทเรียนจากคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ เพื่อเป็นเกราะป้องกันให้กับประชาชนผู้ที่กำลังจะทำธุรกรรมขายฝาก ให้เข้าใจสิทธิของตนเองและไม่ตกเป็นเหยื่อของสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
ทำความเข้าใจ “สัญญาขายฝาก” และ “ความสำคัญผิด” ในทางกฎหมาย
ก่อนจะลงลึกในรายละเอียดของคำพิพากษา เรามาทำความเข้าใจหลักการสำคัญที่เกี่ยวข้องกันก่อน
1. สัญญาขายฝาก คืออะไร?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 บัญญัติว่า “อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้”
พูดให้เข้าใจง่าย สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งที่ผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์) โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนให้กับผู้ซื้อฝาก (ผู้ให้กู้) เพื่อแลกกับเงินจำนวนหนึ่ง โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากมีสิทธิซื้อทรัพย์สินนั้นคืน หรือ “ไถ่ถอน” ได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน แต่ต้องไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ทันทีที่ทำสัญญา กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ภายในกำหนดเวลา ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด
2. การแสดงเจตนาโดย “สำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม”
หลักกฎหมายนี้อยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 156 ซึ่งบัญญัติว่า “การแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมเป็นโมฆะ”
“สาระสำคัญแห่งนิติกรรม” หมายถึง ส่วนที่ถือว่าเป็นแก่นหรือหัวใจสำคัญของสัญญานั้นๆ หากขาดส่วนนี้ไปแล้ว คู่สัญญาอีกฝ่ายอาจจะไม่ตกลงเข้าทำสัญญาด้วยเลยก็ได้ ซึ่งกฎหมายได้ยกตัวอย่างไว้ เช่น การสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรม (เช่น คิดว่าทำสัญญาเช่า แต่กลับเป็นสัญญาซื้อขาย), สำคัญผิดในตัวบุคคลที่เป็นคู่สัญญา (เช่น ต้องการจ้างนาย ก. แต่กลับไปทำสัญญากับนาย ข.) หรือสำคัญผิดในตัวทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม (เช่น ตกลงซื้อที่ดินแปลง A แต่กลับเป็นที่ดินแปลง B)
เจาะลึกคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 978/2567: เมื่อราคาขายฝากคือ “สาระสำคัญ”
คดีนี้เป็นกรณีที่โจทก์ (ผู้ขายฝาก) ได้ทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทกับจำเลย (ผู้ซื้อฝาก) โดยในสัญญาระบุจำนวนเงินขายฝากไว้ที่ 500,000 บาท แต่ในความเป็นจริง โจทก์ได้รับเงินจากจำเลยเพียง 160,000 บาทเท่านั้น โจทก์จึงฟ้องร้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาขายฝากดังกล่าว
ประเด็นสำคัญที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยคือ การที่โจทก์เข้าใจว่าตนตกลงขายฝากที่ดินในราคา 160,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ได้รับจริง แต่นิติกรรมกลับระบุไว้ 500,000 บาทนั้น ถือเป็นการสำคัญผิดใน “ราคา” ซึ่งเป็นข้อตกลงหลักของสัญญาขายฝากหรือไม่ และราคานั้นถือเป็น “สิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม” หรือไม่
ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้อย่างน่าสนใจว่า:
“การที่ขณะทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทโจทก์เข้าใจว่าตกลงขายฝากที่ดินพิพาทเป็นเงิน 160,000 บาท ตามจำนวนเงินที่โจทก์ได้รับจากจำเลย… มิใช่ 500,000 บาท ตามที่ระบุในสัญญาขายฝาก เป็นกรณีโจทก์สำคัญผิดในเรื่องราคาขายฝาก แม้มิใช่การสำคัญผิดในลักษณะของนิติกรรม หรือตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีแห่งนิติกรรม หรือทรัพย์สินซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรม แต่ราคาที่ตกลงขายฝากย่อมมีความสำคัญมากพอกับตัวทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งนิติกรรม ถือว่าโจทก์แสดงเจตนาทำนิติกรรมการขายฝากโดยสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม”
ผลทางกฎหมาย: เมื่อศาลวินิจฉัยเช่นนี้ สัญญาขายฝากที่ดินพิพาทจึงตกเป็น “โมฆะ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 156 วรรคหนึ่ง
ผลของสัญญาที่เป็น “โมฆะ” และการ “เพิกถอนสัญญา”
คำว่า “โมฆะ” ในทางกฎหมายหมายถึงการกระทำที่เสียเปล่ามาตั้งแต่ต้น เสมือนว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นไม่เคยเกิดขึ้นเลย ไม่มีผลผูกพันคู่สัญญาแต่อย่างใด
ดังนั้น เมื่อสัญญาขายฝากตกเป็นโมฆะ ผลที่ตามมาคือ:
• สัญญาไม่เคยมีอยู่จริง: สัญญาขายฝากฉบับนั้นไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายมาตั้งแต่แรก
• กรรมสิทธิ์ไม่โอน: กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังคงเป็นของโจทก์ (ผู้ขายฝาก) ไม่ได้โอนไปยังจำเลย (ผู้ซื้อฝาก)
• ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม: คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่สถานะเดิมก่อนทำสัญญา ซึ่งหมายความว่า โจทก์ต้องคืนเงินจำนวน 160,000 บาท (ตามจำนวนที่ได้รับจริง) ให้แก่จำเลย และจำเลยต้องไปดำเนินการเพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝากนั้นเสีย
ในทางปฏิบัติ เมื่อจำเลยไม่ยอมดำเนินการเพิกถอน โจทก์จึงมีสิทธินำคำพิพากษาของศาลไปยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอ “เพิกถอน” การจดทะเบียนนิติกรรมขายฝากดังกล่าวได้โดยลำพัง เพื่อให้ชื่อในโฉนดที่ดินกลับมาเป็นของตนเองดังเดิม
ตัวอย่างเพื่อความเข้าใจที่ชัดเจน
นาย ก. มีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วน จึงนำที่ดินของตนไปทำสัญญาขายฝากกับ นาง ข. โดยตกลงกันด้วยวาจาว่าจะขายฝากในราคา 500,000 บาท แต่เมื่อถึงวันที่สำนักงานที่ดิน นาง ข. ได้เตรียมสัญญาที่ระบุยอดเงินขายฝากไว้ 1,200,000 บาท โดยอ้างว่าจะได้ดูน่าเชื่อถือและเป็นประโยชน์ในการทำธุรกรรมอื่นในอนาคต นาย ก. ซึ่งกำลังร้อนเงินและไม่ได้ตรวจสอบอย่างละเอียดจึงยอมลงชื่อในสัญญา แต่ในวันนั้น นาง ข. ได้โอนเงินให้นาย ก. เพียง 500,000 บาท
ต่อมาเมื่อครบกำหนดไถ่ถอน นาง ข. แจ้งให้นาย ก. นำเงินจำนวน 1,200,000 บาท พร้อมสินไถ่ (ดอกเบี้ย) มาไถ่ถอนที่ดินคืน
ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 978/2567:
• นาย ก. สามารถฟ้องศาลเพื่อพิสูจน์ได้ว่าตนได้รับเงินจริงเพียง 500,000 บาท และเจตนาที่แท้จริงคือการขายฝากในราคานี้
• การที่ในสัญญาระบุ 1,200,000 บาท จึงเป็นการที่ นาย ก. ได้แสดงเจตนาทำสัญญาโดย “สำคัญผิดในราคา” ซึ่งเป็น “สาระสำคัญ” ของสัญญา
• ศาลจะมีคำพิพากษาให้สัญญาขายฝากฉบับนี้เป็น “โมฆะ”
• นาย ก. มีหน้าที่คืนเงิน 500,000 บาท (ที่ไม่ใช่ 1,200,000 บาท) ให้แก่นาง ข. และนาง ข. ต้องไปเพิกถอนการจดทะเบียนขายฝาก หากไม่ยอม นาย ก. สามารถนำคำพิพากษาไปดำเนินการเองได้
ข้อควรระวังและแนวทางปฏิบัติเพื่อป้องกันปัญหา
จากกรณีศึกษาข้างต้น เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ในสถานการณ์ที่เสียเปรียบและป้องกันการถูกเอาเปรียบในการทำ สัญญาขายฝาก ควรปฏิบัติตามคำแนะนำต่อไปนี้อย่างเคร่งครัด:
1. ตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียด: อ่านทุกตัวอักษรในสัญญาขายฝากก่อนลงนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนเงินที่ระบุในสัญญา ต้องตรงกับจำนวนเงินที่คุณได้รับจริง หากมีข้อสงสัยหรือไม่เข้าใจส่วนใด ต้องสอบถามให้ชัดเจน
2. รับเงินให้ครบถ้วน ณ วันทำสัญญา: ควรรับเงินค่าขายฝากเต็มจำนวนในวันที่มีการจดทะเบียนนิติกรรมต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน และควรมีหลักฐานการรับเงินที่ชัดเจน เช่น สลิปการโอนเงิน หรือการเซ็นรับเงินต่อหน้าพยาน
3. อย่าหลงเชื่อคำพูด: อย่าเชื่อคำพูดปากเปล่าของผู้ซื้อฝากที่อ้างเหตุผลต่างๆ นานาในการระบุยอดเงินในสัญญาให้สูงกว่าความเป็นจริง เพราะเอกสารสัญญาคือหลักฐานสำคัญที่สุดในทางกฎหมาย
4. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่มั่นใจ ควรปรึกษาทนายความหรือผู้มีความรู้ด้านกฎหมายก่อนตัดสินใจทำสัญญา เพื่อให้ช่วยตรวจสอบความถูกต้องและเป็นธรรมของสัญญา
5. เก็บหลักฐานทั้งหมด: เก็บสำเนาสัญญา หลักฐานการรับเงิน และเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมดไว้กับตัวอย่างดี เพื่อใช้เป็นหลักฐานหากเกิดข้อพิพาทในอนาคต
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 978/2567 ถือเป็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับลูกหนี้หรือผู้ขายฝากจำนวนมากที่ประสบปัญหาการทำสัญญาที่ไม่เป็นธรรม การที่ศาลสูงสุดได้วางบรรทัดฐานว่า “ราคา” คือสาระสำคัญของสัญญาขายฝาก และการได้รับเงินไม่ตรงตามสัญญาทำให้สัญญาเป็น “โมฆะ” ได้นั้น เป็นการยกระดับการคุ้มครองสิทธิของประชาชนและสร้างความยุติธรรมในการทำนิติกรรมสัญญามากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม การป้องกันย่อมดีกว่าการแก้ไข การมีความรู้ความเข้าใจและใช้ความรอบคอบในการทำธุรกรรมทุกครั้ง คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุดที่จะทำให้คุณไม่ตกเป็นเหยื่อในสัญญาขายฝาก.

ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 ,☎️ 02-0749954
หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @cly.cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ @cly.kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
💻www.closelawyer.co.th💻
ทนายใกล้ตัว