บทบัญญัติดังกล่าว เป็นบทบัญญัติให้ทรัพย์สินต่าง ๆ ที่บัญญัติไว้ใน (๑) ถึง (๑๑) เป็นทรัพย์ ส่วนกลาง ซึ่งโดยลักษณะแล้วก็เป็นทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของ ร่วม โดยกรณีตาม (๑๑) เป็นกรณีที่บัญญัติไว้กว้างขวาง เชื่อมโยงกับเงินที่ใช้ในการดูแลรักษาเป็นตัว บ่งชี้ให้เห็นว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง คือ เงินที่เจ้าของร่วมช่วยกันออกค่าใช้จ่าย

ตัวอย่างของทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารชุด ตัวอาคารชุด นอกจากนี้ที่ เป็นห้องชุด เช่น ฐานราก เสาเข็ม ดาดฟ้า นอกจากนั้นก็อาจมีที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เช่น สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ สวนหย่อม สนามกีฬา ส่วนทรัพย์สินที่ มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ บันได เครื่องปั๊มน้ำ ถังกักเก็บน้ำ เสาอากาศทีวีรวม รถตัด หญ้า เป็นต้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๙๗๐/๒๕๕๘ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าทางพิพาทบนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๗๐๕๒ เป็นถนนที่โจทก์ร่วมจัดให้มีขึ้น ในการก่อสร้างอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี ๔ ทั้งข้อความและภาพที่โฆษณาที่โจทก์ร่วมโฆษณาขาย ห้องชุดในอาคารชุดก่อนจดทะเบียนอาคารชุด ระบุไว้ชัดเจนว่าสาธารณูปโภค สาธารณูปการ มีถนน คอนกรีตเสริมเหล็ก ลานจอดรถ เมื่อใบโฆษณาดังกล่าวโจทก์ร่วมทำขึ้นเพื่อโฆษณาขายโครงการ อาคารชุดแก่ประชาชนทั่วไป จึงถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้อง ชุด อีกทั้งโจทก์ร่วมยังเสนอรายละเอียดโครงการต่อคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคม แห่งชาติระบุประเภทของการใช้ที่ดินในบริเวณโครงการของโจทก์ร่วมว่าที่ขายไม่ได้คือถนน ลานจอด รถ ทางเท้า สนามหญ้าและที่ว่างเปิดโล่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ร่วมมีการแก้ไขใบโฆษณาดังกล่าวผิด ไปจากเดิม จึงต้องฟังว่าทางพิพาทดังกล่าวโจทก์ร่วมจัดให้เป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุด จำเลยที่ ๑ โดยจำเลยที่ ๒ ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ ๒ ตามสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคล อาคารชุดย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การจัดระบบรักษาความปลอดภัยและจัดการตามมติ ของเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี ๘ และรายงานการประชุม ใหญ่วิสามัญนิติบุคคลเคหะชุมชนธนบุรี ๔ ครั้งที่ ๒/๒๕๕๘ และจำเลยทั้งสองยังชี้แจงการทำรั้วตา ข่ายตามหนังสือที่ นธบ. ๘ – ๐๓๐/๒๕๕๙ ลงวันที่ ๒๗ มกราคม ๒๕๕๙ แก่โจทก์ร่วมทราบว่า การทำรั้วตาข่าย ตามความประสงค์ส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกัน ภยันตรายกับผู้พักอาศัยในชุมชนฯ และเพื่อทดแทนรั้วตาข่ายเดิมที่ใช้งานมานานและชำรุดอันเป็น การย้ำให้เห็นว่าจำเลยทั้งสองทำตามอำนาจหน้าที่ จึงไม่ต้องขออนุญาตโจทก์ร่วม นอกจากนี้ยังได้ ความตามรายงานกระบวนพิจารณา ลงวันที่ ๑๗ กรกฎาคม ๒๕๕๐ ที่ศาลชั้นต้นเดินเผชิญสืบว่า โจทก์นำรั้วตาข่ายที่จำเลยทั้งสองทำตามภาพถ่ายยาวตลอดแนวทางพิพาทรุ่นจากแนวรั้วลวดหนาม เติมประมาณ ๑ ศอก แสดงว่าจำเลยทั้งสองทำรั้วเสาเหล็กและตาข่ายเหล็กภายในที่ดินโฉนดเลขที ๑๓๗๐๕๒ ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงมิได้รุกล้ำที่ดินอื่นของโจทก์ร่วมและที่ดินโจทก์ การกระทำของ จำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และโจทก์ร่วม การที่โจทก์ร่วมยินยอมให้โจทก์ใช้ ทางพิพาทก็ดีและหลังจากฟ้อง โจทก์ร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๗๐๕๒ ให้เป็นทางภาระ จำยอมแก่ที่ดินโจทก์ก็ดีหาก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ แก่โจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางไม่ การที่โจทก์เข้าออกเส้นทางพิพาทไม่ได้ การกระทำของจำเลยทั้งสองก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการก่อให้เกิด ความเสียหายแก่โจทก์

การที่จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางได้นั้น ต้องเป็นผลมาจากการจดทะเบียนอาคารชุด คือ ต้องมี การจดทะเบียนอาคารชุดก่อนจึงจะมีทรัพย์ส่วนกลางขึ้น

ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 , 02-0749954

หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer

สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ @closelawyercmi

หรือ คลิก https://lin.ee/Zu2JmNU